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总包合同材料调差条款怎么做?10大要点教你应对原材料疯涨!

发布日期:2021-05-28 10:46:54
     前言:关于总包合同材料调差条款,各大地产公司的调差条款,调差要求,调差计算方式皆有不同。   作为成本从业人员,如何拨开迷雾,找到真相,梳理出关键要点,让总包的材料调差条款不再漏洞频出。   本文从以下十大关键要点阐述材料调差条款的真相:   调差依据、调差范围、调差数量、调差周期、延期开工、工期延误、基准价格、计算规则、免调幅度、取费规则;   第一大关键要点:调差依据   1   说明:主要需要明确价格,工期的相关原始数据来源的依据问题:   信息价的依据: 需要找到相关信息价的扫描件;   我的钢铁网价格依据: 需要找到相关网站的截图作为依据;   关于主体结构工期依据: 需要明确是按照开工令作为依据,还是浇筑令作为依据;   关于砌体砂浆工期依据: 可以以监理的每天的施工日志作为工期依据。   关于工期依据收集的关注要点:   开工令搜集要点: 很多项目在总包开工的时候,是无证施工,甲方为了避免落下书面违法施工的问题,一般都不下发开工令。   而且开工令到底以哪个时间节点为准,其实业内并没有很清晰的定义,故不建议以开工令作为材料调差工期的依据之一;   浇筑令收集要点: 混凝土浇筑令比较能准确反应施工时间,但是浇筑令一般只需要监理签字即可,不需要甲方签字。   故应要求施工单位每月提供浇筑令至甲方成本部,以免被事后串改的可能性。   监理日志收集要点: 施工日志为避免后期丢失或者被人为串改,每月监理单位申请进度款时将这个时间段的所有监理日志作为复印件提交甲方成本部。   第二大关键要点:调差依据   2   说明:调差范围通常需要明确的是钢筋、砼,砌体,砂浆,但是这样还远远不够   钢筋调差范围:我们要注明,钢筋调差范围是否包含二次结构的钢筋、措施钢筋、刚性层钢筋。   砼调差范围:我们要注明,砼调差范围是否包含二次结构的砼,刚性层砼,垫层砼。   砌体调差范围:除了主体结构的砌体,我们需要注明是否包含零星砌体。   砂浆调差范围:需要注明除了抹灰砂浆,砌体砂浆是否在调差范围之内;   第三大关键要点:调差数量   3   说明:关于调差数量的约定应说明以下几个要点:   变更签证: 正常情况下为避免简单操作,一般变更签证增加的工程量都不进行材料调差。   但是不排除项目有可能产生大额变更,如果材料上涨价格迅速,后期会因为合同价格偏低总包不愿意施工的情况。   故建议约定,单份签证金额大于一定金额(例如:10万元),相关材料的调差按照合同调差原则执行。   损耗部分: 损耗一般计入综合单价,不需要计入材料调差工程量计算,需要在相关条款中进行说明。   量差问题: 对于“固定总价包干”招标情况和“转固”的 情况,总包单位有可能申请实际工程量与合同工程量有量差,需要按照实际的量差进行执行。   此条需要提前约定,按照“总价包干”清单工程量执行,实际量差不予考虑。   第四大关键要点:调差周期   4   说明:调差周期分为按月/双月,或者,整个施工期间平均预算价进行调差   第一种方式按月/双月进行调差:此种做法对项目管控有利,过程中确认的材料金额可进入进度款的产值,有依有据。但是这种做法会增加项目成本的工作量。   第二种方式按整个施工期间平均值进行调差:需要完工以后才能进行材料调差,材料调差一般不便计入进度款产值。   特别在材料价格上涨较大,总包资金链趋于紧张的情况下,甲方比较被动。但这种做法可以减轻项目成本的工作量。   第二种调差方式需要注明应分楼栋分业态,区分计算,这样更接近实际情况。   所以在转包干或者总价包干的清单中,特别对于同种业态一般清单都会进行合并,所以其清单工程量务必列明不同楼栋的工程量。   第五大关键要点:延迟开工   5   说明:相对于合同开工日期,延迟几个月开工,基准期是否调整需要进行约定   可能出现的情况:   由于项目存在拆迁及报建进度的不确定性,相对合同暂定开工日期,进场出现延迟几个月开工的情况。   此时如果材料价格大幅上涨,总包为减轻资金压力,通常要求将基准期调整至实际的开工日期,中间的价格涨幅应调整至合同价中。   相应的应对措施:   调差条款中应对此种情况进行约定,建议可进行基准期的调整,相应的材料价格涨幅无需扣除免调幅度计入合同中。   如果是总价包干招标合同:可以在开工后尽快将基准期进行调整,材料价差以变更形式计入合同总价,以便后期计入进度款产值。如果可能可以签订相应补充协议。   如果是综合单价招标合同:可以在转固的时候,将基准期进行调整,材料价差直接计入转固合同中,以转包干补充协议的形式进行确定。   第六大关键要点:工期延误   6   说明:材料价格波动有不确定性,工期延误有不确定性,应分情况约定   工期因为乙方原因延误且材料价格上涨:按照计划工期进行调差,工期延误导致的材料调差上涨的部分甲方不予认可。   工期因为甲方原因延误且材料价格上涨:按照实际工期进行调差,工期延误导致的材料调差上涨的部分由甲方进行承担。   工期因为甲方/乙方原因延误且材料价格下跌:如果材料价格下跌,不管是甲方还是乙方的原因耽误工期,合同中都应约定按照实际工期进行调差。   总体原则:如果材料价格上涨,则谁耽误工期,由谁进行负责造成成本的增加。如果材料价格下跌,则只需要按照实际工期进行调整即可。   第七大关键要点:基准价格   7   说明:基准价格的说明一定要准确,不能模糊不清;   市场价: 通常材料调差不能用市场价为准进行调价,因为市场价会因为不同的供方,不同付款方式,不同的询价的人都会有不同的价格。   除非约定按照地区某公认的网站或者刊物为准(例如:造价信息,我的钢铁网,上海有色金属网等),避免对于市场价有不同的认知。   信息价: 一般以当地的建设造价刊物为准,注意是否存在单月刊,或者双月刊,如果存在,调差条款中要约定清楚。   网站价格: 网站一般为市场价,一般钢筋类会参照 “我的钢铁网”和“上海有色金属网”, 使用网站的市场价会比信息价更加精准,因为网站价格为每日更新。   为避免单日价格波动对调差金额产生太大影响,一般会使用最后一次回标前三十天的均价作为基准价(可去掉最高价和最低价)。   第八大关键要点:计算规则   8   说明:调差计算规则如果文字无法表述完整的,建议用公式进行补充描述。   调差公式的示例如下:   A、调差金额税率的换算   含税调差金额=材料可调差含税金额/(1+材料税率)*(1+9.00%)   B、当材料价格相对基准价格上涨的时候:   材料可调差含税金额=+[材料当期含税价格-材料基准含税价格*(1+免调幅度)]*可调差工程量。   C、当材料价格相对基准价格下跌的时候:   材料可调差含税金额=-[材料当期含税价格-材料基准含税价格*(1+免调幅度)]*可调差工程量。   调差公式可根据每个公司的实际情况进行相应调整。   第九大关键要点:免调幅度   9   说明:免调幅度可以根据实际情况而定,不一定各种材料统一免调幅度。   免调幅度设置: 一般有3%,5%,8%,10%等,可不同材料设置不同的免调幅度。   钢筋与砼: 对于钢筋混凝土,一般对造价影响较大,为了避免总包单位无法把控未来的价格走势,而直接将风险转移进入报价中,故建议按照相对较低的免调幅度进行确定,例如:3%。   砌体和砂浆: 对于砌体和砂浆,材料价格上涨对总体造价影响相对偏小,故可以按照5%、8%、10%进行设定。   第十大关键要点:取费规则   10   说明:材料调差金额的取费规则按照只补偿成本的原则进行确定;   税金取费:税金一定要考虑材料税率和建安税率的差距,需要进行税金换算;   其他取费:管理费,规费,利润等均不予计取;   总 结   一定“依据”:所有涉及原始数据来源的依据的约定;   调差依据: 主要需要明确价格、工期的相关原始数据来源的依据问题。   二定“数量”:所有涉及工程量问题要进行约定;   调差范围: 钢筋、混凝土、砌体、砂浆(砌筑砂浆/抹灰砂浆)、刚性层。   调差数量: 变更签证是否调差,损耗是否计入调差,总价包干量差问题;   三定“时间”:对工期和时间相关问题进行约定;   调差周期: 按月调差,按双月调差,按照施工期间月平均预算价进行调差;   延迟开工: 如果延迟开工较长时间,其基准价是否调整,如何调整;   工期延误: 如果施工过程中各种原因导致的工期延误对材料调差金额的影响的相关约定。   四定“价格”:对所有与价格相关的问题进行约定;   基准价格:我们约定的基准价格是市场价,信息价,还是我的钢铁网的相关价格;   计算规则:按照波动浮动的比例计算,还是按照波动价格的绝对值进行计算;   免调幅度:3%、5%、8%、10%,不同材料是否设置不同的免调幅度;   取费规则:只取税金。管理费,规费,利润等其他所有费用均不予计取;   每周三晚,视频号直播聊聊房地产的那些事,欢迎提前关注!   更多精选内容:   《地产成本管控的4大底层原则!》   《读懂招采人员的工作逻辑!你比客户更懂他》   《招投标过程中这3项费用,究竟由谁来支付》   《禹洲发布2020年度优秀供方名录》   《龙湖发布2021年度战略级和AB级供方名录》   《高速服务区的建材集采需求,抓紧去占领》   《总包捅死某区域总,甲乙关系该何去何从》   《华润2020年度工程类供方定级结果发布》   今日互动